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资色·测评丨新晋千亿房企:谁在失速?谁”四两拨千斤”?谁后劲更足?

2020-01-10 02:04栏目:评测

  年售千亿,曾一度被视为跻身“主流房企”的船票。
 
    根据克尔瑞研究中心提供的数据,相较于2017年5家、2018年13家新增千亿房企的成绩,在行业规模增速趋缓的背景下,2019年,新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓,仅4家房企如愿登上千亿的巨轮,分别是奥园集团、滨江集团、中国铁建和美的置业,至此,千亿房企扩容至34家。
 
    其中,奥园集团蹿升最快,凭借1180.6亿销售额上升11个位次至27名,其次是滨江集团1120.6亿、中国铁建1100.2亿、美的置业1011.4亿,分别对应榜单第31、32和34位。


    跨越千亿门槛的房企数量不及往年,新晋房企销售增速上,也明显放缓。克尔瑞数据显示,2018年,13家迈入千亿行列的房企,业绩同比增幅普遍高于45%,而在2019年新晋千亿房企中,奥园集团贡献了最高销售增速,但也仅为40.51%,中国铁建销售增速最慢,仅为24.15%。
 
    此外,四家房企在千亿路径、权益销售金额、开发模式及货值储备上,也存在明显差别,有人手有余粮心不慌,有人擅长合作开发,以此撬动销售规模的扩张。

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  销售增速PK 中国铁建连续两年垫底


资色·测评丨新晋千亿房企:谁在失速?谁”四两拨千斤”?谁后劲更足?


  2019年,在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的明确目标定调下,市场调控趋于常态化,信贷层面逐渐收紧,全国商品房成交面积增速继续放缓,房地产市场稳定健康发展,行业整体规模增速较前两年显著放缓,房企规模增长集体“失速”。
 
    具体到4家新晋千亿房企,凭借城市更新的提前布局和多元业务全面开花,奥园集团以40.51%的销售增速跑赢大市,滨江集团、中国铁建和美的置业销售增速分别为31.82%、24.15%和27.98%,而在2018年,奥园集团、滨江集团、中国铁建和美的置业销售增速分别为84.3%、38.23%、29.32%和55.82%。
 
    可见,滨江集团和中国铁建增速变动较为平缓,不同的是,滨江集团保持了较高水平,但近两年中国铁建销售增速始终不高。相较以往,奥园集团和美的置业的销售增速则大有收敛。
 
    滨江集团作为继绿城之后,杭州第二家本土千亿房企,近几年,在市场趋于平稳发展的背景下,销售规模持续扩大,连续两年保持30%以上的平稳增速,这背后,是滨江集团对于杭州大本营的坚守。
 
    12月初,滨江集团在媒体恳谈会上透露,2019年,滨江集团50%以上的销售额在杭州,80%销售额集中在浙江省内,省外销售额占比仅为10%。不过,滨江集团掌门人、董事长戚金兴也表示,在新的战略布局中,滨江集团会“聚焦杭州,深耕浙江,辐射长三角”,同时积极开拓粤港澳大湾区,加大权重。
 
    虽然滨江集团销售增速表现平稳,但却因主动踩刹车,冲击千亿的目标比原计划推迟了一年。不同于滨江集团,虽然在四家房企近两年的销售增速中排名均垫底,且2019年销售增速大幅回落,中国铁建的千亿目标却比原计划提前了一年。
 
    对此,中国铁建房地产集团董事长吴仕岩表示,始终坚持一二线核心城市为主,以具备经济发展潜力的三四线城市为补充的投资理念下,京津冀、长三角、珠三角等主要城市群实现全覆盖,是支撑中国铁建穿越市场周期、抵御市场风险的一道护城河。

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  权益销售PK 区域房企合作开发依赖度高


资色·测评丨新晋千亿房企:谁在失速?谁”四两拨千斤”?谁后劲更足?


  追求高质增长的行业趋势下,房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去,基于当前项目合作的增多,权益口径更能反映企业自身的营销、运营及投资能力。根据克而瑞提供的权益榜数据,TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%降至目前的75%左右。
 
    四家新晋千亿房企中,奥园集团销售金额权益比远超TOP100平均水平,达83.31%,中国铁建和美的置业在该指标上也维持在75%的水平。
 
    不过,尽管滨江集团在全口径销售额上距离奥园集团仅有60亿距离,但遗憾的是,在权益口径下,滨江集团销售额不及奥园集团的一半,以422.8亿元屈居2019年中国房地产企业权益销售排行榜第61位,在四家新晋千亿房企中排名垫底,销售金额权益比仅为37.73%。不仅如此,纵向来看,2019年滨江集团的销售金额权益比未达到去年44.09%的水平。
 
    对此,克而瑞给出的解释是,一方面,在目前地价高企、房企资金趋紧、拿地难度和开发风险不断加大的行业背景下,房企间的合作开发已成为常态。另一方面,更多的小规模企业选择通过合作开发扩充全口径业绩规模,整体的权益比例相应降低。
 
    不过,在滨江集团内部人士看来,合作开发是当前行业的特点,其开发经营能力越来越得到同行的认可,在正常的股权投资以外,还会负责项目的操盘,并收取管理费。而在此前召开的媒体恳谈会上,戚金兴也表示,2020年滨江集团的权益占比将提升至50%。
 
    明源地产研究院副院长吴浪雄表示,对于知名企业或者本地深耕类的企业来说,合作开发其实是管理、品牌输出,“如果企业的品牌和产品力一般,可能会主动选择将自己的土地资源拿出来,给有品牌优势的企业去操盘。”吴浪雄透露,对于品牌、管理的输出方,合作开发的利润还是比较可观的。

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